2014年
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中粮地产高价拿地 大规模发债借贷或为圈地

2019-06-11 16:06:11

  行业的不确定性正在加剧,但丝毫没有阻止房企扩张的步履。

  继10月9日以31亿元巨资拿下沈阳建筑面积达85万平方米的地块后,中粮地产(000031)于5天后再度出击深圳,斥资7.42亿元竞得坪山新区一地块。

  今年以来,中粮地产先后在杭州、北京、成都、沈阳、深圳等地拿地,储地费用已达62.64亿元。

  紧接着的10月18日,中粮地产向中粮万科(000002)申请7亿元委托贷款,借款金额恰恰接近于土地价格,一个看似巧合却耐人寻味的举措。

  “今年公司会加大土地储备,除在深圳、广州、北京、上海等重点中心城市加大投资力度外,还跨地域开发天津、成都、厦门、长沙等发展空间较好的二线城市,土地一级市场开发领域也会有涉及。”中粮地产总经理周政透露,将把握二次调控的机会,择机进行低成本扩张,通过兼并收购、战略合作、协议转让等方式增加土地储备。

  高调拿地

  对于觊觎已久且出现在拍卖市场的土地,中粮地产都是带着志在必得的姿态进入。

  10月15日深圳的那场土地拍卖亦是如此。

  该地块位于坪山新区坑梓街道,占地面积53113.15平方米,建筑面积122160平方米,容积率2.3。

  由于是今年深圳第一宗公开拍卖的居住用地,部分未参加竞买的开发商负责人也到场观摩,拍卖现场显得格外的热闹。包括万科、金地、天健、佳兆业、安联、中粮等7家开发商参加了竞买。

  争夺主要在佳兆业、中粮地产、安联地产3家企业间进行,在拍卖价到达6亿元之后,佳兆业退出,举牌竞价至173轮的时候,中粮地产以7.42亿元成为最终的胜利者。该地块争夺战长达一个多小时。

  地块溢价3.76亿元,折合楼面地价每平方米6074元,成交价格高出底价102.7%。

  目前坪山区域的房价每平方米大约在8000元左右,而刚拿下的这块地的楼面地价已达每平方米6074元,且地处偏远,如此高价拿地,中粮地产对此地的强烈渴望可见一斑。

  中粮地产此番高调拿地,正值二次调控冲击楼市之际,此举令业界不少专业人士颇为费解。

  “中粮地产在深圳仅有3处开发项目和一个旧改项目,多集中在宝安区,其在深圳的市场处于起步阶段,土地资源储备不足。”中指院华南分院房地产市场研究总监林建晖的这句话,极好地印证了中粮地产近期在土地市场上异常活跃的表现。仅10月份,中粮地产已两次高调出击土地市场,合计拿地款高达38.64亿元。

  在此前的8个月内,中粮地产花费24亿元,分别在北京、杭州和成都获得土地4块,新增权益建筑面积32万平方米。

  再加上10月份新增土地,中粮地产的土地储备建筑面积已激增至393万平方米。

  虽然相比万科、碧桂园、中海等拥有大量土地储备的房地企业而言,这个储备量有点小巫见大巫,但中粮地产下半年启动的土地战略及新增的土地储备量却一点也不逊色。

  资金压力

  土地储备短缺一直是中粮地产的短板,这也可以解释中粮地产在今年下半年所启动的这场大规模土地战略。

  但是,激增的土地储备对资金的需求显然也是非常大的。

  因而不少专业人士分析认为中粮地产在10月18日向中粮万科申请的7亿元委托贷款,实际上就是为了支付15日所购买的7.42亿土地款项。中粮地产大刀阔斧的“圈地运动”或许是其大规模发债、借贷的重要原因。

  中诚信评估为中粮地产做出的公司债券2009年跟踪分析报告指出:从收支计划来看,中粮地产面临较大资金压力,杠杆比率上行风险较大。而一直寄望于集团资产注入的计划目前仍没有明确的时间表。

  中粮地产半年报也显示,截至6月30日,公司经营活动现金净流量为-11.9亿元,同比大幅下降。其手持9.4亿元的货币资金,但短期负债为3.8亿元,长期借款也达到了9.8亿元。

  中粮地产在今年上半年业绩报告中也坦承认,公司目前正处于规模扩张阶段,对资金的需求较大,存在一定的资金压力,对此公司将积极采取措施,提高资金使用效率,有效拓宽融资渠道,优化债务结构,降低财务风险。

  “公司目前很多住宅地产项目销售状况良好,将进一步巩固‘七盘联动’成果,加快资金回笼和周转,提高使用效率。”周政如是表示。



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